Что WeWork рассказала инвесторам

Потери WeWork в 2020 году составили $3,2 млрд, говорится в документах компании. Очевидная причина — закрытие офисов и пандемия: заполняемость площадей сервиса аренды коворкингов в мире снизилась с 72% в начале года до 47% — в конце. Убытки компании меньше, чем в 2019 году ($3,5 млрд), но только благодаря самому жестокому урезанию капитальных затрат — с $2,2 млрд до $49 млн.

В изученных FT документах проекта «Ветряная мельница» (Project Windmill) раскрыт план WeWork привлечь $1 млрд и выйти на биржу с оценкой в $9 млрд (c учетом долга) по схеме слияния со SPAC. На эту роль WeWork рассматривает компанию BowX Acquisition Corp, которая в августе 2020 года привлекла $420 млн, сейчас идут переговоры, рассказали FT информированные источники. О том, что вывести WeWork на биржу может компания, связанная с фондом управления капиталом Bow Capital Management, источники The Wall Street Journal сообщали еще в конце января. Тогда сервис претендовал на оценку в $10 млрд.

Приведенные в документах прогнозы WeWork на будущее один из привлеченных инвесторов назвал сомнительными. Компания ожидает быстрого восстановления заполняемости коворкингов — до 90% к концу 2022 года, что значительно выше даже уровня до пандемии, отмечает FT. Более того, WeWork прогнозирует, что скорректированная прибыль до вычетов составит $485 млн, а выручка увеличится с $3,2 млрд в 2020 году до $7 млрд — в 2024-м.

При традиционном IPO компания не имеет права на подобные оценки, но в схеме SPAC таких ограничений нет, отмечает FT. Более того, компания снова, как и в 2019 году, продает себя не как сервис субаренды офисов, а как «всемирную технологическую платформу в области недвижимости» и «высокоманевренный ресурс управления и организации гибких пространств».

FT отмечает, что WeWork может вести переговоры и с другими сторонами в поисках альтернативного финансирования, нет никаких гарантий фактического слияния с BowX. WeWork и ее основной инвестор SoftBank от комментариев изданию отказались.

Что не так с бумом SPAC

SPAC — это фактически пустые оболочки, привлекающие деньги инвесторов для скупки непубличных растущих бизнесов, которые после выхода на биржу могут резко подорожать. С помощью SPAC на биржу, например, очень удачно вышел электромобильный стартап Arrival основателя Yota Дениса Свердлова, ставшего в результате долларовым миллиардером.

Использование SPAC стало особенно популярным в прошлом году, и этим уже обеспокоились регуляторы. Например, американская Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) заявила, что эффективность SPAC для большинства инвесторов «не соответствует ажиотажу».

Популярность выхода на биржу через SPAC в обход IPO можно объяснить тем, что так намного быстрее и легче, рассказывали опрошенные The Bell эксперты. Кроме того, не проводится полный аудит, к компании предъявляется меньше требований, и в процессе можно озвучивать амбициозные обещания и планы — чем и пользуется WeWork.

Прошлые беды WeWork

Стартап WeWork в 2010 году основал в Нью-Йорке уроженец Израиля Адам Ньюманн. Компания берет в долгосрочную аренду офисы, ремонтирует их и сдает в субаренду помесячно. Сейчас сеть насчитывает 757 офисов в 118 городах мира. В их числе Москва, хотя в августе 2020 года сообщалось, что сеть коворкингов искала покупателя на свои офисы в российской столице.

В 2019 году компания готовилась провести IPO, но оно так и не состоялось, став самым громким провалом на рынке. В ходе роуд-шоу оценка компании обрушилась с $47 млрд более чем в два раза. Почему так произошло и что ослабило интерес инвесторов, мы рассказывали здесь, а как главной причиной краха WeWork стал стиль руководства Ньюманна, сочетавшего распитие крепких напитков в офисе с волюнтаризмом, неумеренными расходами и непотизмом, — здесь.

Чтобы спасти компанию, японский SoftBank, который был одним из главных участников предыдущих раундов финансирования WeWork, решил выкупить контроль над сетью у ее основателя. Спасение WeWork обошлось SoftBank в $4–5 млрд, компания довела свою долю в WeWork до 70%. Именно новый владелец теперь устанавливает правила по тому, в каких странах и как будет работать компания.

Как отмечает FT, сделка с BowX стало возможной отчасти благодаря соглашению между SoftBank и инвесторами WeWork, включая Ньюманна, достигнутому в феврале.

Фото на обложке материала: WeWork