Призрак 2008-го. Почему рынки снова боятся краха рынка недвижимости в США?

Крушение нескольких региональных банков в США увеличило опасения по поводу рынка недвижимости в США, и прежде всего коммерческой. Насколько сильно американский сектор недвижимости влияет на глобальную финансовую систему, наглядно продемонстрировал мировой финансовый кризис. Ждет ли мир повторение 2008-го, объясняет бывший главный аналитик банка «Дом.РФ» Сергей Скатов, CFA.

Что случилось

В понедельник в своем первом после крушения четырех региональных банков Отчете о финансовой стабильности ФРС выделила сектор коммерческой недвижимости в качестве угрозы для банковской системы. Переход на удаленную работу может снизить спрос на офисные помещения и привести к падению стоимости коммерческой недвижимости и, соответственно, убыткам держателей долга по ней, говорится в отчете. На офисные помещения приходится около 25% рынка коммерческой недвижимости в США.

В банке Allianz на этой неделе предупредили, что убытки хедж-фондов, которые работают в сфере коммерческой недвижимости, могут спровоцировать новую финансовую катастрофу. Согласно апрельскому опросу клиентов JP Morgan (отчет с результатами есть у The Bell), коммерческая недвижимость также была названа наиболее вероятным триггером нового финансового кризиса (так считают 35% респондентов). О втором по числу ответов риске (потолке госдолга) — читайте в другом тексте рассылки.

Ситуация на рынке недвижимости, и прежде всего коммерческой, из-за роста ставок беспокоит аналитиков уже как минимум несколько месяцев. Во-первых, строительный сектор крайне капиталоемкий и поэтому зависит от банковского кредитования, которое становится все менее доступным. Во-вторых, конечные потребители также зависят от доступа к финансированию в виде ипотеки. Арендаторы коммерческой недвижимости при угрозе рецессии сталкиваются с падением прибылей и сложностями в рефинансировании.

Но с крушением нескольких региональных банков, которые зачастую являются основными кредиторами этого сектора, эти опасения увеличились, отмечает FT. Согласно майским данным ФРС, более 60% кредитов в секторе приходится на банки, из них ⅔ — на небольшие финорганизации с активами до $100 млн. Вышедшие на этой неделе данные показали, что кредитование в секторе коммерческой недвижимости США в первом квартале 2023 года упало на 56%.

Может ли рынок недвижимости снова привести к кризису

Источником финансовых кризисов практически всегда оказываются кредиты с низким уровнем риска, обеспеченные залогом. Так было в 2008-м (жилая недвижимость), в начале 90-х (коммерческая недвижимость), в 80-х (корпоративное кредитование под залог активов бизнеса). Тогда они становились не причинами рецессий, а именно источниками проблем банков, которые усугубляли или провоцировали кризис в экономике.

Портфель кредитов, обеспеченных недвижимостью, является самым крупным активом практически на любом рынке. Например, ипотечные кредиты составляют больше половины всех действующих кредитов физическим лицам в России, более 60% — в Евросоюзе, 56% — в США. Но в Штатах намного сильнее развита секьюритизация, в том числе по сравнению с крупнейшими экономиками Европы (Германией и Францией), где финансовая система именно банковско-кредитная, а не рыночно-облигационная. Поэтому реальный уровень риска, приходящийся на ипотечное кредитование жилья, в США намного выше. Всего же в США на жилую и коммерческую недвижимость приходится более 30% всех выданных кредитов (и это без учета секьюритизации).

Причина, по которой банки так любят кредитовать строительство или покупку недвижимости, — статистически низкий уровень риска. Благодаря наличию первоначального взноса (собственных средств для строителей) отношение величины займа к стоимости залога (LTV) меньше единицы. Это значит, что, даже если у заемщика дела пойдут плохо, банк сможет продать залог и вернуть свои деньги. Благодаря тому, что заемщики постепенно погашают задолженность, а недвижимость обычно растет в цене (чему очень способствовало десятилетие сверхнизких ставок), LTV снижается еще ниже, позволяя банкам выдавать еще больше таких займов.

Проблема этой стратегии в том, что она работает в спокойные периоды экономического роста и очень мягких рецессий. На графике ниже представлен уровень дефолтности различных видов кредитов в США с начала 1990-х годов.

На первый взгляд, банки слишком много теряют на необеспеченном потребительском кредитовании. В среднем этот показатель находится в диапазоне 4–5%, но в периоды рецессии (2001 и 2008 годы) он увеличивается вдвое. Однако это не такая большая проблема, так как ставки по таким займам, как правило, превышают 20%, и это связано не столько с высокими рисками, сколько с высокими затратами на продажу розничных продуктов.

Совсем другая ситуация с недвижимостью. Околонулевой исторический уровень списаний в 2008 году взлетел в 80 раз. После этого он снижался достаточно медленно. Этот всплеск был вызван двумя причинами:

1. Дефолт заемщика, что вроде бы не страшно, ведь есть залог.

2. В рецессию залоги обесцениваются. В 2008 году стоимость складских и очистных помещений рухнула на 20%, жилья — на 8%.

Рассмотрим, насколько страшны для банков и экономики в целом эти 2% списаний кредитного портфеля недвижимости — и какова вероятность, что они достигнут этой величины сейчас.