Три компании, которые могут принести прибыль даже на слабом рынке недвижимости

Рынок недвижимости во многих регионах остается слабым: где-то, как, например, в Европе и США, негативным фактором являются высокие ставки, где-то, как в Китае, — проблемы в экономике. Аналитик «Bell.Инвестиций» Анастасия Долгова выбрала три компании, которые зарабатывают на рынке недвижимости при практически любой конъюнктуре.

Что происходит на рынке недвижимости в разных регионах

Недвижимость — один из классов альтернативных, то есть небиржевых активов. В отличие от венчурного капитала или частного кредитования, о которых мы рассказывали ранее, инвестиции в недвижимость более понятны для инвесторов.

Это один из наиболее устоявшихся классов активов, о чем свидетельствуют и низкие темпы его роста: по прогнозам, в 2024–2032 годах недвижимость будет скромно расти с CAGR 1,9%.

Сейчас высокие процентные ставки, увеличившие стоимость заемного финансирования, сдерживают активность на рынке недвижимости по всему миру. Например, в Европе объем сделок с коммерческой недвижимостью в первом квартале этого года упал на 26% год к году, достигнув рекордно низкого уровня с 2011 года — €34,5 млрд. Причем сильнее всего пострадала Франция — там падение составило 69%, в Испании — 53%, а в Германии — 32%. Аналитики Goldman Sachs отмечают, что сейчас оценки европейской коммерческой недвижимости как никогда близки к минимуму.

Президент Blackstone Джон Грей тоже говорит, что цены в Европе достигли дна. Аналитики, опрошенные Bloomberg, соглашаются, что рынок приблизился к этой точке и его ждет отскок. Центральные банки, вероятно, начнут скоро более массово снижать ставки. При этом строительство жилья за время высоких ставок пострадало по всей Европе, и это может привести к дефициту. В Лондоне было построено наименьшее количество новых домов за последние десять лет, а крупные города Германии, Франции и Швеции столкнулись с сокращением числа разрешений на строительство. Кроме того, банки стали более осторожными в предоставлении займов застройщикам, что также замедлило темпы строительства. А регуляторы ввели новые требования для строительства, например к энергоэффективности, минимальному числу парковочных мест и т. д.

На рынке жилой недвижимости в США также наблюдается «застой», несмотря на некоторое оживление в последние месяцы, отмечал Bloomberg. Сектор недвижимости — один из самых чувствительных к росту ставок. Средняя ставка по ипотеке в США в июле достигла 6,9%, что является одним из самых высоких значений с 2002 года. Это также привело к спаду в связанных с недвижимостью отраслях: от ремонта до мебели и грузоперевозок. Участники рынка ждут снижения стоимости заимствований. По данным Bloomberg, даже небольшое снижение ипотечной ставки на 0,4 процентных пункта может быть достаточным, чтобы оживить рынок.

Проблемы испытывает и рынок недвижимости в Китае. Стимулирующих мер китайских властей недостаточно. В мае продажи новых домов у 100 крупнейших компаний по недвижимости упали на 33,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. И даже это снижение оказалось менее резким, чем 45%-ный спад, зафиксированный в апреле. Подробнее о том, как надувался пузырь на китайском рынке недвижимости, мы рассказывали тут, а о том, почему экономика КНР рискует провалиться в дефляционную спираль, — здесь. В Гонконге продолжается пятилетний спад на рынке недвижимости, который уже пошатнул веру в статус города-государства как ведущего финансового центра Азии.

Тем не менее возможности для заработка на недвижимости по-прежнему существуют, и воспользоваться ими можно прямо сейчас. Ниже мы сформулировали несколько тезисов о том, где искать интересные инвесткейсы для любителей этого класса активов.

Недвижимость в Латинской Америке — перспективное направление, набирающее популярность.Недавно мы рассказывали об одной из компаний, которая работает на этом рынке. Она занимается прямыми инвестициями, то есть покупкой бизнесов, не представленных на бирже (private equity, PE).

Этот рынок набирает популярность: за последние пять лет число инвесторов в REIT в Бразилии росло с совокупным годовым темпом (CAGR) 76%. Регион отличается своей нестабильностью и волатильностью, но помогает диверсификация вложений в инфраструктуру, кредиты и другие активы. Она позволила достичь внутренней нормы доходности PE-фондов под управлением компании, о которой мы рассказывали здесь, в 22,8% за последние 20 лет. Это существенно превышает среднеотраслевой уровень в 14,4%.

Преимущество вложений в PE-компании заключается в том, что, в отличие от инвестиционных трастов недвижимости (REIT), которые торгуются на биржах, они часто обладают более разнообразным и сбалансированным портфелем активов, извлекая преимущества из возможного роста в различных отраслях.

Несмотря на то что рынок недвижимости остается слабым, как и на любом другом рынке, здесь можно найти привлекательные компании.

Три привлекательные компании из сектора недвижимости